Locazione e sfratto: morosità e finita locazione
Locazione di immobile: quando si può sfrattare il conduttore.
A seguito della sottoscrizione di un contratto di locazione di immobile possono verificarsi due problematiche: la prima è quella nella quale il conduttore non paga il canone di locazione e/o le spese (chiamate anche oneri accessori) e la seconda è quella nella quale a seguito della fine della locazione il conduttore non lascia l’immobile locato continuando ad occuparlo. In entrambi i casi il locatore può agire in giudizio per ottenere lo sfratto del conduttore e la liberazione dell’immobile locato.
Le due ipotesi hanno presupposti diversi e quindi vanno analizzate separatamente.
Sfratto per morosità
Il presupposto è costituito dal mancato pagamento da parte del conduttore del canone di locazione e/o delle spese (oneri accessori) nella misura pari ad almeno due canoni di locazione.
In questi casi il locatore può agire in giudizio ex art. 658 c.p.c. avanti al Tribunale contro il conduttore intimando lo sfratto per morosità e citandolo per la convalida dello sfratto. Viene domandato al Giudice di emettere un provvedimento chiamato ordinanza con il quale viene dichiarato risolto il contratto e viene fissata la data a partire dalla quale il locatore può esigere che l’immobile venga rilasciato. Se il conduttore non provvederà a rilasciare l’immobile spontaneamente sarà necessario intimargli di adempiere all’ordine del Giudice ed in mancanza di adempimento del conduttore sarà necessario richiedere all’Ufficiale Giudiziario di procedere con l’esecuzione materiale dello sfratto.
Il recupero degli importi non pagati
In merito al mancato pagamento degli importi per i quali risulta moroso il conduttore, il locatore dispone sostanzialmente delle due seguenti scelte:
- Chiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo ex art. 658 c.p.c. con il medesimo atto con il quale ha intimato lo sfratto per morosità. In questo caso il Giudice emetterà – oltre all’ordinanza di convalida dello sfratto – un separato decreto ingiuntivo per la condanna del conduttore al pagamento degli importi per i quali verrà ritenuto moroso.
- Iniziare contro il conduttore un giudizio separato ex art. 669 c.p.c. e relativo alla richiesta di condanna dello stesso al pagamento degli importi per i quali verrà ritenuto moroso. In questo caso il giudizio potrà essere avviato tanto nelle forme del ricorso per decreto ingiuntivo quanto nelle forme del giudizio ordinario a seconda della situazione e della documentazione disponibile.
I possibili sviluppi del procedimento
Relativamente a questa tipologia di sfratto possono sostanzialmente verificarsi le seguenti ipotesi generali:
- Il conduttore non si costituisce e non si presenta in udienza e conseguentemente il Giudice può già emettere l’ordinanza di convalida dello sfratto.
- Il conduttore si costituisce in udienza e sana integralmente la morosità versando l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal Giudice. In questi casi il giudizio non ha più ragione di proseguire. Il Giudice, in casi eccezionali può ritenere di concedere al conduttore un termine massimo di novanta giorni (salvo casi di gravità nei quali il termine massimo è pari a centoventi giorni) per provvedere al pagamento di quanto dovuto; in questo caso fisserà una nuova udienza per la verifica dell’avvenuto saldo ed in caso positivo il giudizio non avrà più ragione di proseguire.
- Il conduttore si costituisce e propone contestazioni relative ai pagamenti o questioni relative all’adempimento del contratto da parte del locatore. Il Giudice – in funzione della tipologia di prove presentate – può emettere gli opportuni provvedimenti per ordinare il rilascio e/o il pagamento delle somme non contestate. In ogni caso, dispone che il giudizio prosegua – con la modifica del rito – nelle forme del giudizio ordinario di cognizione secondo il rito locatizio che si concluderà con sentenza. Nel caso in cui il Giudice dovesse dare ragione al locatore ordinerà anche al conduttore di rilasciare l’immobile.
Sfratto per finita locazione
Il presupposto è costituito dalla fine regolare di un rapporto di locazione che non si sia tacitamente rinnovato e dalla circostanza che il soggetto che conduceva l’immobile in locazione non abbia ancora provveduto a rilasciare l’immobile immettendo nuovamente in possesso dello stesso il locatore.
In questi casi il locatore può agire in giudizio ex art. 657 c.p.c. avanti al Tribunale contro il conduttore intimando la licenza di sfratto per finita locazione e citandolo per la convalida dello stesso. In questo caso viene domandato al Giudice di emettere un provvedimento chiamato ordinanza con il quale il conduttore viene condannato al rilascio dell’immobile fissando la data a partire dalla quale il locatore può esigere che l’immobile venga rilasciato.
I passi successivi sono, poi, sostanzialmente similari allo sfratto per morosità. Pertanto, se il conduttore non provvederà a rilasciare l’immobile spontaneamente sarà necessario intimargli di adempiere all’ordine del Giudice ed in mancanza di adempimento del conduttore sarà necessario richiedere all’Ufficiale Giudiziario di procedere con l’esecuzione materiale dello sfratto.
Anche in questo caso possono esservi differenti sviluppi che ricalcano in parte quelli dello sfratto per morosità con la differenza che in questo caso non vi sono discussioni in merito al mancato pagamento di canoni e/o di spese e conseguentemente non si aprono ipotesi di sanatoria con concessione di termini.
I possibili sviluppi
- Il conduttore non si costituisce e non si presenta in udienza e conseguentemente il Giudice può già emettere l’ordinanza di convalida dello sfratto.
- Il conduttore si costituisce e propone contestazioni all’intervenuta regolare cessazione del rapporto di locazione. Il Giudice – in funzione della tipologia di prove presentate – può emettere gli opportuni provvedimenti per ordinare il rilascio. In ogni caso, dispone che il giudizio prosegua – con la modifica del rito – nelle forme del giudizio ordinario di cognizione secondo il rito locatizio che si concluderà con sentenza. Nel caso in cui il Giudice dovesse dare ragione al locatore ordinerà anche al conduttore di rilasciare l’immobile.
L’opposizione tardiva
A conclusione dell’illustrazione appena effettuata si deve ricordare che il conduttore – tanto nel caso di sfratto per morosità quanto nel caso di sfratto per finita locazione – entro il termine di dieci giorni dall’inizio dell’esecuzione dello sfratto può proporre opposizione tardiva alla convalida dello sfratto ma solamente in casi molto limitati dovendo provare di non aver avuto conoscenza del procedimento per irregolarità della notificazione o per caso fortuito o forza maggiore.